不動産を任意売却できるケースとは？流れとメリット・デメリットも解説！
住宅ローンの滞納が続くと、その物件は競売にかけられることになります。
競売になると相場よりも安い価格で売却されるだけでなく裁判所によって公示され周辺の方にも知られることになりますが、そうなる前に知っておきたいのが任意売却です。
今回は任意売却のメリット・デメリットや流れについて解説します。
不動産の任意売却とは？
任意売却とは物件が競売にかけられる前に、融資を受けた金融機関の合意のうえ、できるだけ好条件で物件を売却できる制度です。
競売は強制的におこなわれるのに対し、任意売却は所有者の任意によるものです。
通常の売却の場合、住宅ローンを完済し物件に設定された抵当権を外してからの売却が前提となりますが、任意売却は残債があるまま、抵当権や差し押さえを解除して売却ができます。
任意売却は以下のようなケースで可能です。
●住宅ローンの返済が滞っている
●金融機関（債務者）の合意を得ている
●税金の滞納で物件が差し押さえされていない
●離婚などの場合、共有者の同意を得ている
●一定以上の管理費・修繕積立金の滞納がない
不動産を任意売却する際のメリット・デメリット
不動産の任意売却にはメリットとデメリットがあるので、それぞれ解説します。
メリット
●市場価格に近い額で売却できる
通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売よりも市場価格に近い価格で売却できます。
●持ち出し金がない
通常の不動産売却では、登記料や仲介手数料などの諸経費を別途用意する必要がありますが、任意売却の場合は売却代金から諸経費を支払うことが認められているため、持ち出し金が不要です。
●周囲に事情を知られずに売却できる
一般の不動産売却と同じ販売活動でおこなわれるため、住宅ローンの滞納を周囲に知られることなく売却することが可能です。
●残債は分割返済ができる
任意売却後の残債は金融機関と相談のうえ、無理のない範囲内で分割返済できます。
デメリット
●信用情報機関に登録される
任意売却に至るまでには 住宅ローン3か月以上の滞納が前提となるため、滞納情報が信用情報機関に登録されます。
登録されると、5～7年程度は金融機関からの借入れなどができなくなります。
●金融機関の同意が得られないことがある
●連帯保証人などの同意が必要
不動産を任意売却するときの流れ
●ローン残高の確認と価格査定
残高を確認するために住宅ローンの残高証明書を取得します。
次に物件の価格査定をおこない、任意売却に適した物件かどうかを確認します。
残債務よりも住宅の価値が高い状態を「アンダーローン」、住宅の価値が低い状態を「オーバーローン」といいます。
アンダーローンなら一般的な不動産取引での売却も可能ですが、オーバーローンの場合は任意売却を検討しましょう。
●債権者に任意売却の許可をもらう
住宅ローンを滞納しているためにおこなう任意売却は、金融機関の許可が必要です。
●売買契約を結ぶ
一般的な不動産売買と同じく決済日を決めて手付金を受領します。
ただし任意売却は売主の金銭的な理由によっておこなわれるため、手付金は決済日まで不動産業者が預かるのが一般的です。
●決済及び引渡し
決済及び物件の引渡しは、売買契約の約1か月後におこなわれます。
売買代金は債務の返済に充てられますが、引越し代金や余剰金として数十万円を受け取れる可能性もあるので交渉してみましょう。
まとめ
任意売却は住宅ローンの滞納が前提となるため不本意な売却になる可能性もありますが、債務者を守る手段の1つです。
競売へと進んでしまう前に、早めの検討をおすすめします。
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