土地と建物の名義が違うときは？デメリットや売却方法についても解説

親から受け継いだ家を売却する際に、登記を見ると土地と、建物の名義が違っていて、戸惑う方は少なくありません。
名義の違いは手続きが増えるだけでなく、買主や金融機関との調整にも影響しやすく、不安になりがちです。
本記事では、土地と建物の名義が違うケースとデメリット、そして売却方法についても解説します。

土地と建物の名義が違うケース

親名義の土地に子どもが家を建てると、建物は子どもでも、土地は親のままという状態になりがちです。
このケースでは、土地を使う権利の整理が大切ですが、将来の相続によって、権利関係が複雑になることもあります。
また、夫婦や兄弟でお金を出し合って、共有名義の家を建てた際、土地が単独名義になっているというケースもあるでしょう。
さらに、相続した土地の名義を変えずに家を建ててしまうと、登記上の持ち主が亡くなった方のまま残り、売却などの手続きで説明が必要になります。
どれもよくある事情ですが、放置すると関係者が増えて話し合いが難しくなりやすいため、まずは登記情報の確認から始めることで安心につながります。

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土地と建物の名義が違うことで起きるデメリット

住宅ローンを組む際は、土地と建物をまとめて、担保にすることが一般的です。
そのため名義が別々だと、抵当権を設定するのに同意が必要になったり、書類が増えたりする傾向があります。
売却をおこなう際も、持ち主が複数いるほど意思確認に時間がかかってしまい、スムーズに進まなくなるといったデメリットがあります。
もし、連絡が取れない方が一人でもいると、手続き自体がストップしかねません。
税金の面では、名義変更に登録免許税がかかるほか、状況によっては贈与とみなされる懸念点も発生します。
また、固定資産税の通知書は名義人に届くため、実際の負担者と違う場合は、家族間での精算が難しくなることもあります。

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土地と建物を売却するための進め方

もっともわかりやすいのは、相続や贈与、売買などで名義を変更し、所有者を統一してから売却する方法です。
名義を揃えておけば、契約者が整理されるため、買主や金融機関への説明もスムーズになり、売却活動が進めやすいでしょう。
一方、名義を揃えずにそのまま同時に売却することも可能です。
その場合は、土地と建物それぞれの持ち主が、契約の当事者となります。
全員の合意があれば進めやすい方法ですが、代金の配分や引渡し条件などを、事前によく話し合っておくことが欠かせません。
状況によっては、建物だけ、あるいは土地だけを単独で売却するという選択肢もあります。
ただし、土地と建物の利用関係が残るため、一般の方に買ってもらうのは難しく、早めに専門家へ相談して計画を立てるのが重要です。

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まとめ

土地と建物の名義が違うケースは、親名義の土地に家を建てた場合や、相続登記を後回しにした場合に発生します。
名義が違うデメリットとして、住宅ローンや税の手続きが増え、解体や売却の同意取りも遅れやすいことが挙げられます。
売却は名義変更後、売却する方法のほか、同時に売却する方法や単独で売却する方法もあり、状況に合わせて選びましょう。
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