囲繞地の売却は難しい？売れにくい理由と成功させるポイントも解説

ご自身の土地が「囲繞地（いにょうち）」かもしれないと知り、売却が難しくなるのではないかと、不安を抱えてはいないでしょうか。
たしかに、売却時に注意すべき点が存在するため、将来の資産価値や売却活動にどう影響するのか心配になるでしょう。
そこで本記事では、囲繞地とは何か、売却が難しい理由、そして売却を成功させるための具体的なポイントについて解説いたします。

囲繞地とは

囲繞地（いにょうち）は、公道に接していない「袋地（ふくろち）」を囲んでいる周囲の土地を指します。
袋地の所有者は、公道へ出るためには囲繞地を通行する必要があり、そのための権利が法律で認められています。
これが民法で定められている「囲繞地通行権」であり、袋地所有者の生活を守るための権利です。
この権利に基づき、袋地の所有者は公道に至るため、囲繞地を必要最小限の範囲で通行することが可能です。
囲繞地の所有者は原則として、この通行権の行使を拒否できません。
なお、囲繞地通行権は、分筆の経緯などで無償となる例外を除き、原則として有償とされています。

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囲繞地の売却が難しい主な理由

囲繞地の売却が難しい理由の1つは、買い手側が感じる、心理的な抵抗感や将来への不安にあります。
購入した敷地内を、日常的に他人が通行するという事実に、抵抗を感じる方は少なくありません。
法律上の権利とはいえ、私的空間が侵害される感覚は、購入をためらわせる要因となるでしょう。
敷地内を人が通行することによる防犯面での不安も、買い手が懸念するポイントです。
居住者以外が敷地内を出入りする状況は、セキュリティ上のリスクとして捉えられやすい傾向があります。
くわえて、将来的に袋地の所有者と通行に関するトラブルが発生するリスクも、考慮しなければなりません。

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囲繞地を売却するためのポイント

囲繞地の売却を成功させるためには、その特殊な状況を解消するか、あるいは逆手にとる戦略が求められます。
まずは、隣接する袋地の所有者に、買い取りを打診するという方法です。
袋地の所有者側には、公道への接道を確保し、土地の資産価値を大きく高められるというメリットがあります。
金銭的な折り合いがつかない場合は、袋地の所有者と土地の一部を「等価交換」することも有効な選択肢です。
これは、囲繞地の通路部分と袋地の一部など、互いの評価額が同等になるように調整して交換する方法です。
交換により袋地が公道に接道できれば、囲繞地通行権は消滅し、あなたの土地は制約のない状態で売却しやすくなります。

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まとめ

囲繞地とは袋地を囲む土地であり、袋地所有者の「囲繞地通行権」の行使を、原則として拒否できないという法的な制約を負った土地です。
他人が敷地内を通行することへの心理的抵抗感や、防犯面・将来のトラブルへの懸念が、囲繞地の売却を困難にする主な要因となります。
売却を成功させるには、袋地所有者への買い取り打診や等価交換など、通行の制約を解消する交渉が有効な対策となるでしょう。
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