任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いも解説！

住宅ローンを滞納した状態の家でも、抵当権者の同意を得られれば任意売却が可能です。
抵当権者が同意しない場合には「抵当権消滅請求」をする必要がありますが、いったいどのような行為を指すのかがよくわからない方もいるでしょう。
そこで今回は、抵当権消滅請求とはどのような行為か、代価弁済との違い、抵当権消滅請求を成功させるポイントを解説します。

任意売却における抵当権消滅請求とはどのような行為？

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に抵当権の抹消を要求する行為です。
取得者から請求を受けた抵当権者は、提示されたお金で抵当権の抹消に応じるか、抵当権を実行して競売を申し立てるかの2択を迫られます。
抵当不動産の所有権の取得方法は、売買・贈与・財産分与など、有償無償を問いません。
ただし、相続で抵当不動産を取得した方は、抵当権消滅請求ができない点に注意が必要です。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い

代価弁済とは、抵当権者側から抵当不動産の所有権（地上権）を買い受けた者（売買）に、抵当権の買取を要求する行為を指します。
抵当権消滅請求が取得者側からの発信であるのに対し、代価弁済はあくまでも抵当権者側からの要求である点が大きな違いです。
取得者には必ずしも応じる義務はありませんが、抵当権者が要求した金銭を支払うと抵当権は消滅し、抵当権が付いていない不動産を所有できるようになります。
また、抵当不動産を買った保証人が代価弁済可能な点も違いのひとつです。

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任意売却において抵当権消滅請求をするポイント

住宅ローンを借りている債務者自身は、任意売却において抵当権消滅請求をおこなえません。
ただし、住宅ローンの完済後であれば、抵当権者である金融機関に抵当権の抹消を請求できます。
一方、取得者が抵当権消滅請求したとしても、応じてもらえない可能性がある点も注意が必要です。
そのような場合には、抵当権者が書面を受け取ってから、2か月以内に競売をしていなければ「みなし承諾」とみなされます。
また、取得者が抵当権消滅を請求できる時期は、抵当権者が抵当権を実行して競売による差し押さえが始まる前に限定される点もポイントです。

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まとめ

売買や贈与、財産分与によって抵当不動産の所有権を得た方は、抵当権者に抵当権消滅請求をおこなえます。
ただし、債務者自身は抵当権消滅請求ができないうえ、取得者が抵当権消滅を請求できる時期は競売による差し押さえ前に限定される点に注意が必要です。
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