不動産売却で取得費不明ならどうする？計算方法や注意点についても解説

不動産売却を検討しているものの、過去に購入した物件で取得費が分からずお困りではありませんか。
大切な資産を少しでも手元に残したいと願うのは当然ですが、取得費の計算を誤ると税負担が大きくなるかもしれません。
本記事では、不動産売却時の取得費とはなにか、取得費が不明な場合の計算方法について、不動産取得費の計算方法の注意点について解説します。

不動産売却時の取得費とは？計算式や対象費用を解説

不動産の取得費とは、物件を売却して譲渡所得を計算する際、売却代金から差し引くことができる費用のことです。
課税譲渡所得金額の計算式は、基本的に「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で求められます。
取得費が大きければ課税対象となる譲渡所得は小さくなり、少なく計算してしまうと税負担が増すため注意が必要です。
なお、購入代金だけでなく、次の費用が取得費に算入される場合があります。
購入時の仲介手数料や設備費のほか、一定の要件を満たした登録免許税なども含まれるでしょう。
ただし、事業所得の必要経費として計上した費用や、通常の修繕費などは重ねて算入できません。

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取得費が不明な場合の計算方法について

購入時の契約書などがなく取得費が分からない場合、「概算取得費」を用いて譲渡所得を計算できる制度が存在します。
これは国税庁の定めに従い、売却金額の5％相当額を取得費とする方法です。
実額が判明していても、その金額が売却金額の5％より少なければ、この概算取得費を適用できます。
しかし、これを使うと本来の額より小さくなるケースがあり、譲渡所得が大きくなって税負担が増える可能性も否定できません。
そのため、過去の価格を推計する方法として、宅地価格の推移を指数化した「市街地価格指数」を参考にする手段も考えられます。
ただし、この推計が常に認められるわけではないため、個別の判断が不可欠でしょう。

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不動産取得費の計算方法に関する注意点

選択する計算方法によっては税負担が重くなる場合があることに十分注意してください。
売却金額の5％を概算取得費とする方法は手軽ですが、実際の取得費がそれ以上であれば、課税対象の譲渡所得が大幅に増えてしまいます。
後から推計額に変更しようとしても、その取得費を裏付ける客観的な根拠がなければ、更正の請求が認められない可能性があります。
確定申告後に実額を証明する売買契約書が見つかった場合などは更正が認められることもありますが、資料がなければ変更は困難です。
さらに、建物の取得費は購入代金の全額ではなく、減価償却費相当額を差し引く点も忘れてはいけません。
申告前に実額が確認できる資料を探し、慎重に検討することが重要でしょう。

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まとめ

不動産売却時の取得費は譲渡所得の計算に直結し、仲介手数料や一定の税金なども算入できます。
取得費が不明な場合は売却金額の5％を概算取得費としたり、市街地価格指数を利用して推計したりする方法が存在します。
ただし、安易な計算方法を選ぶと税負担が増加する恐れがあるため、まずは実額を証明できる資料を探しましょう。
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