オーナーチェンジ物件が難しい理由は？売却を成功させるコツについても解説

入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件を売り出しても、なかなか買い手が見つからずにお悩みではないでしょうか。
スムーズに売却して、手元に資金を残したいと考えるものの、特殊な条件ゆえに不安を感じる方は少なくありません。
本記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由と、成功の秘訣、取引の流れについて解説します。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由

オーナーチェンジ物件が売却しにくい背景には、購入層が実需ではなく、投資家に限定されやすいという事情があります。
住宅金融支援機構のフラット35は、投資用物件の取得には利用できず、融資を使える買い手が限られるため、母数が減ってしまうのです。
また、賃借人が生活しているため自由に内覧できず、室内の劣化状況や、設備の使われ方を実地で確認しづらい点もネックとなります。
情報不足を懸念する投資家は、空室リスクや修繕費の発生可能性を、価格に織り込んで慎重に判断するため、価格交渉が厳しくなりやすいでしょう。
さらに、賃借人の権利が保護されており、買主が購入後に運用方針を自由に変更しにくいことも、売却のハードルを上げる要因です。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功へ導くポイント

売却を成功させるためには、買主が抱く不安要素を事前に減らし、収益物件としての見え方を整えることが重要です。
まずは、共用部の清掃状況や修繕履歴、設備の交換記録などを整理し、将来の空室リスクへの対策ができていることを証明しましょう。
次に、賃貸借契約書にある更新料の有無や、原状回復の取り決めなど、契約の諸条件をわかりやすく明示しておくことが効果的です。
更新料も不動産所得の総収入に含まれるため、契約内容が明快であれば、買主は収支の見通しを立てやすくなります。
くわえて、購入直後から家賃収入を得られるというメリットを、過去の入金実績や、適正な管理記録とセットで訴求すれば、より高く評価されます。

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オーナーチェンジ物件を売却するための手続きと流れ

実際の売却活動は、年間賃料や現在の入居状況、修繕履歴などを総合的に評価する、精度の高い査定からスタートします。
提示された査定価格に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びますが、専任系の契約を選ぶと、指定流通機構への期日内の情報登録が義務付けられています。
販売開始後は、買主候補に対してレントロールや、入金履歴といった収益資料を開示し、物件の運用の安定性を提示しましょう。
室内内覧に制約がある分、これらの書類の正確さが、そのまま物件の信頼性に直結するため、入念な事前準備が欠かせません。
双方が合意して、売買契約を締結した後は、法務局での所有権移転登記や抵当権抹消手続、そして借地借家法に基づく賃貸関係の引き継ぎをおこなって決済完了となります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、ローン利用の制限や、内覧の難しさから買い手が限定されやすいため、売却のハードルが高くなりがちです。
しかし、修繕履歴や契約条件などの資料を丁寧に整え、投資家目線でメリットを訴求できれば、希望条件での売却に近づくでしょう。
適切な査定から情報開示、そして慎重な引き継ぎという一連の流れを理解し、信頼できる不動産会社と二人三脚で進めてみてください。
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