投資用物件の売却はローンが残っていても可能？完済方法や注意点も解説

投資用物件の売却を検討している方のなかには、ローン残債がある場合の進め方について、大きな不安を抱いている方が多くいらっしゃいます。
物件を売却したいにも関わらず、ローンが残っているという理由で、売却をためらってしまう方もいるかもしれません。
そこで本記事では、ローン残債がある投資用物件を売却する際の基礎知識と対処法について解説いたします。

ローン残債があっても売却するための抵当権と完済の対処法

投資用物件をローンが残っていても売却は可能ですが、買主へ物件を引き渡すまでに抵当権を抹消しなくてはなりません。
抵当権とは、ローンが返済不能になった際に金融機関が物件を差し押さえる権利であり、この権利が設定されたままでは売買取引は困難です。
そのため、売却を成立させるためには、売却代金をもってローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必須となります。
多くの場合、売却代金でローンを一括返済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日におこなう、「同時決済」という方法で対応します。

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売却理由と事前準備による資産の最適化

投資用物件の売却を検討する理由の1つは、ご自身の資産ポートフォリオを最適化したいという意向の場合が多いです。
たとえば、物件の収益性が低下し、含み損が拡大する前に売却して損失を確定させ、より健全な財務体質へと組み換えを図りたいというケースがあります。
また、複数の物件を所有している場合、入居者対応や修繕計画の策定といった、物件管理に多大な時間と労力を費やし、その負担から解放されたいと考える方もいるでしょう。
売却を成功させるためには、これらの理由を明確にしたうえで、売却のタイミングや価格設定を事前に検討し、計画的に準備を進めることが大切です。

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ローン残債への対処法と売却後の税金対策

不動産投資用物件を売却する際のローン残債の対処法は、売却価格とローン残債額との関係性によって大きく2つに分けられます。
売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却代金でローンを一括完済した後、手元に利益が残ることとなります。
これに対し、オーバーローンの場合は、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補填しなくてはなりません。
自己資金での完済が難しい場合には、金融機関の同意を得て任意売却という手段があります。
売却によって譲渡所得が出た場合には、「譲渡所得税」が発生するため、確定申告によって納税しなければなりません。

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まとめ

ローン残債がある投資用物件の売却は、売却代金や自己資金を用いてローンを完済し、抵当権を抹消することが取引成立の絶対的な条件となります。
売却は、物件管理の負担軽減や、将来の資産構成の最適化などを目的に、売却のタイミングと価格を事前に準備しておくことが重要です。
ローン残債が売却価格を下回る場合は、自己資金での補填が必要となり、売却で得た利益には譲渡所得税が発生するため、適切な対処が必要です。
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