共有持分の抵当権設定は同意が必要？抵当権の影響範囲や権利について解説

共有持分のある不動産に抵当権を設定する際、自己持分のみを担保にすることは可能ですが、融資審査の難しさや登記手続きの影響を理解しておく必要があります。
また、共有不動産を分筆すると抵当権の影響範囲が変わるため、分筆前の割合を考慮することが重要です。
この記事では、抵当権・地上権・法定地上権の仕組みと、それぞれの権利が不動産取引に与える影響について解説します。

共有持分のある不動産に自己持分のみに抵当権設定に際する同意とは

融資を申し込む際、申込者の返済が滞った場合に備えて、金融機関は担保を設定し、貸付リスクを軽減します。
この際、自身の持分のみを担保にすることは可能であり、共有不動産でも個別で担保設定ができます。
他の共有者の同意は不要ですが、後々のトラブルを避けるためにも、事前に相談し了承を得ておくことが望ましいでしょう。
法律上は問題なく共有持分を担保にすることができますが、実際の融資審査では評価が低く、借り入れが難しい場合がある点に注意が必要です。
借り入れていた債務を完済したとしても、担保は自動的に解除されるわけではないため、抹消登記の手続きを行う必要があります。
抹消登記は共有者であれば可能ですが、金融機関からの確認や必要書類の準備が求められる場合もあります。
担保設定が解除されていないと、売却時に手続きが滞る可能性があるため、負担を避けるためにも早めに抹消登記を済ませておくことが重要です。

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共有持分に抵当権を設定した不動産を分筆した場合の影響範囲とは

共有分割請求や分筆をした場合の影響範囲について知っておきたい場合もあるでしょう。
持ち分に付けている抵当権が不動産全体に影響を及ぼすことは基本的にありません。
たとえば自分の持ち分を他の所有者に移転して、単独名義になったとします。
この場合、移転された持分は抵当権の影響下にありません。
分筆の例で考えると、1つの敷地を共有持ち分の割合で切り分けると、それぞれが別名義の土地となります。
この場合、分筆をする前の割合が影響範囲です。

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共有持分の抵当権設定の際の3つの権利とは

共有持ち分に抵当権を設定する場合の、3つの重要な権利について、事前に理解しておくことが大切です。
抵当権とは、融資を受ける際に、金融機関などの債権者が借入者の返済が滞った場合でも、確実に債務を回収できるようにするための担保としての権利です。
地上権とは、他の方が所有している敷地を利用しながら、その土地上に建物を所有し、使用できる権利を指します。
敷地と建物がそれぞれ異なる名義となっている場合には、土地の所有者から、建物を利用する権利を正式に認めてもらう手続きが必要となります。
法定地上権とは、法律によって定められた地上に関する権利であり、土地の所有者の許可を得なくても一定の条件下で利用できるものです。
建物に抵当権が設定されていて、債務の返済が滞り、競売にかけられた場合でも、この権利があることで、土地の権利者の了承なしに引き続き使用できる仕組みとなっています。

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まとめ

不動産を共有していて所有者が複数いる場合、抵当権を自己持ち分に付けるのは法律的に可能です。
他の所有者の同意は不要ですが、事前に了承を得ておくようにしましょう。
債務を完済すると、担保の解消手続きが必要となりますので、早めに手続きをおこないましょう。
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