不動産売却における心理的瑕疵の影響とは？告知義務はある？

不動産売却をするときは、その建物にまつわる不利益な情報があった場合もしっかりと買主に伝えなければなりません。
事故物件と呼ばれる心理的瑕疵も告知義務がある可能性が高く、隠して売却することで契約不適合責任に問われることもあります。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、売却における影響と告知義務についてお伝えします。

不動産売却における心理的瑕疵とは？該当するケースは？

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、人が心理的に抵抗を感じるような欠点・欠陥のことです。
シロアリや雨漏りなどの実用的に問題がある場合は、物理的瑕疵と呼ばれますが、心理的瑕疵は見た目でわかるような問題はなくても、住みづらいと感じるものです。
一般的に事故物件と呼ばれるような不動産のことで、やはり多くの人に避けられてしまうでしょう。
心理的瑕疵物件でよくあるのは、自殺や殺人で住んでいた方が亡くなっていたり、近隣に墓地や反社会組織があったりするケースです。
このようにいわゆる事故物件である場合は、不動産売却の際は買主への告知が必要です。

心理的瑕疵があると不動産売却にどう影響する？

事故や事件などの心理的瑕疵がある物件は、買主の購買意欲や不動産の資産価値に大きな影響を及ぼします。
やはりもっとも顕著なのは、不動産の売却金額でしょう。
心理的瑕疵があるとどうしても敬遠されてしまうため、相場よりも安く売り出さなければなりません。
一方で、心理的瑕疵をどのように感じるかは個人によって異なるため、あまり気にしないという方もいらっしゃいます。
どのくらい価格を下げるかは、事故や事件の内容によって慎重に検討しましょう。

心理的瑕疵のある場合の不動産売却における告知義務

心理的瑕疵の告知義務に関しては、2021年に国土交通省がガイドラインを発表しています。
このガイドラインによると、自殺や殺人などの事件性があるものは告知義務があり、自然死やすぐに発見された孤独死などは告知義務はないとされています。
マンションの場合は、屋上からの自殺など、その部屋で発生した事故でなければ告知義務はないこともあります。
また、いつまで告知義務が必要なのかの年数に関しては、個別に検討が必要です。

まとめ

今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、売却における影響と告知義務についてお伝えしました。
売却する不動産に心理的瑕疵があると売れにくくなってしまうため、値下げが必要になることもあります。
事件性があるかどうか、告知義務が必要になるかどうかの判断は難しいため、ぜひ不動産会社に相談ください。
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